Opróżnianie mieszkania a eksmisja: czym się różnią i kto płaci

Eksmisję wykonuje komornik na podstawie wyroku sądu, a opróżnieniem lokalu zajmuje się firma na zlecenie właściciela lub zarządcy po odebraniu kluczy. To dwa różne etapy. Za samo opróżnienie płaci zleceniodawca, a szczegóły rozliczeń z dłużnikiem ustala się z komornikiem i prawnikiem.

W potocznej mowie „eksmisja” i „opróżnienie mieszkania” oznaczają to samo: ktoś się wyprowadza, a mieszkanie zostaje puste. W praktyce to dwa różne etapy, prowadzone przez różne osoby i wykonywane na różnej podstawie. Dobrze je rozróżnić, zwłaszcza jeśli jesteś właścicielem, zarządcą albo wspólnotą i planujesz odzyskać lokal. Poniżej wyjaśniamy, kto za co odpowiada, jak wygląda współpraca z komornikiem i zarządcą oraz co dzieje się z rzeczami lokatora.

Eksmisja: sprawa dla sądu i komornika

Eksmisja to prawne usunięcie lokatora z mieszkania. Podstawą jest wyrok sądu, a wykonuje go komornik. To on wyznacza termin, przychodzi na miejsce, odbiera lokal od lokatora i przekazuje go właścicielowi lub zarządcy. Sami nie przeprowadzamy eksmisji i nie wolno nikomu usuwać lokatora bez wyroku i komornika. Dotyczy to także właściciela, który nie może wymienić zamków ani wynieść rzeczy lokatora na własną rękę.

Ponieważ przepisy o eksmisjach są złożone (są przypadki, w których sąd orzeka o prawie do lokalu socjalnego lub tymczasowego), w tej sprawie zawsze warto skonsultować się z prawnikiem. My zajmujemy się tym, co dzieje się po wykonaniu wyroku.

Opróżnienie: to, co dzieje się po

Kiedy komornik przekaże klucze, w mieszkaniu często zostają meble, rzeczy osobiste, odpady i śmieci. To wtedy wchodzimy my: wynosimy, segregujemy i wywozimy, aż lokal jest pusty i gotowy do wynajęcia, sprzedaży lub remontu. Praca odbywa się na podstawie protokołu i zlecenia od właściciela, wspólnoty lub zarządcy.

Eksmisja a opróżnianie: porównanie

Co dzieje się z rzeczami lokatora

To najbardziej wrażliwe pytanie i tu wszystko zależy od tego, co zapisano w protokole i jak zdecydował komornik oraz zleceniodawca. Zasadniczo rzeczy osobiste, dokumenty i przedmioty wartościowe odkłada się osobno, żeby nie zginęły. Resztę wywozi się według decyzji zleceniodawcy. Nie podejmujemy takich decyzji sami, zawsze pytamy o zakres pracy i o to, co wolno zutylizować.

Dokumentujemy wszystko zdjęciami, także stan przed i po. Dzięki temu wszyscy wiedzą, co było w lokalu i co z nim zrobiono. To zabezpiecza zleceniodawcę, jeśli lokator po czasie będzie miał pretensje. Jeśli w mieszkaniu zostały dokumenty lub rzeczy o dużej wartości, informujemy o nich zleceniodawcę, zanim cokolwiek zostanie wywiezione.

Kto płaci za opróżnienie mieszkania po eksmisji

Za samo opróżnienie lokalu płaci zleceniodawca, czyli zwykle właściciel albo wspólnota. Zasadniczo koszty postępowania egzekucyjnego ponosi dłużnik, ale w praktyce zaliczkuje je wierzyciel i próbuje odzyskać od dłużnika, jeśli ten ma z czego. Szczegóły ustala komornik i doradca prawny. My rozliczamy się z tym, kto nas zamówił, na podstawie faktury VAT z jasnym opisem usługi.

Zawsze warto zapytać komornika lub prawnika, jakie koszty możesz później odzyskać i jak je udokumentować. Dobra faktura z opisem prac oraz zdjęcia przed i po ułatwiają to w każdym przypadku.

Jak przebiega współpraca z zarządcą lub wspólnotą

1. Dostajemy kontakt do zarządcy lub osoby, która przekazuje klucze.
2. Prosimy o kopię protokołu przekazania lokalu lub innego dokumentu, na podstawie którego działamy.
3. Oglądamy lokal albo dostajemy zdjęcia i podajemy wycenę.
4. Realizacja trwa zwykle 1–2 dni, przy mocno zaniedbanych lokalach dłużej.
5. Wysyłamy zdjęcia zakończonej pracy i fakturę VAT wspólnocie lub zarządcy.

Dla zarządców, którzy mają kilka lokali, ustalamy sposób rozliczeń i kontaktu tak, żeby kolejne zlecenia szły sprawniej. Możemy też podpisywać protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami każdego pomieszczenia.

Lokale zaniedbane po eksmisji

Po eksmisjach mieszkania bywają mocno zaniedbane: dużo odpadów, resztki jedzenia, brud, czasem zwierzęta lub szkodniki. Ekipa jest wtedy większa, pracuje w rękawicach i maskach, a czas realizacji się wydłuża. Powiedz nam o tym przy wycenie, żebyśmy przyjechali przygotowani i podali cenę odpowiadającą pracy. Nikogo nie oceniamy i nie komentujemy tego, co zastajemy. To po prostu praca do wykonania.

Po opróżnieniu lokal wymaga zwykle dalszych prac: dezynfekcji, remontu, naprawy instalacji. Jeśli chcesz oddać go szybko do dalszego użytku, warto zaplanować to od razu, na przykład razem z opróżnieniem przed remontem.

Najczęstsze pytania właścicieli

Czy mogę sam wynieść rzeczy lokatora, jeśli wyprowadził się bez uprzedzenia?

Nie robiłbyś tego na własną rękę. Jeśli lokator opuścił lokal, ale nie ma protokołu przekazania, wyniesienie jego rzeczy może rodzić odpowiedzialność. Skonsultuj się z prawnikiem i, jeśli trzeba, z komornikiem.

Co jeśli lokator odzyskuje rzeczy po opróżnieniu?

Dlatego dokumentujemy wszystko zdjęciami i odkładamy osobno dokumenty oraz rzeczy o dużej wartości. Zleceniodawca zawsze wie, co zostało w lokalu i co z tym zrobiono.

Jak szybko mogę oddać lokal następnemu najemcy lub kupującemu?

Standardowo opróżnienie zajmuje jeden lub dwa dni od potwierdzenia. Po nim lokal jest pusty i można przejść do kolejnych etapów: sprzątania, remontu, wynajmu.

Gdzie po więcej informacji

Szczegóły usługi opisujemy na stronie opróżnianie po eksmisji. Jeśli zarządzasz kilkoma lokalami lub jesteś wspólnotą, napisz do nas. Ustalimy, jak najwygodniej rozliczać takie zlecenia i jak szybko możemy wchodzić do lokali. Zobacz też realizacje, żeby przekonać się, jak wyglądają nasze prace.